Entre la hausse des taux d’emprunt, le taux d’usure qui bloque tout ou encore l’augmentation du prix de la pierre, rien ne va bien fort dans l’accès au crédit. En effet, depuis quelques mois, les conditions actuelles sont extrêmement défavorables à n’importe quel type de projet d’achat immobilier. De nombreux ménages se questionnent alors sur leur envie de mener à bien leurs projets. Mais ces temps de crise ne seraient-ils pas le moment idéal pour se lancer ?
Les taux bloquent l’accès au crédit
Cette année, les prix de l’immobilier en France ont augmenté en moyenne de 5,6% selon le dernier baromètre publié par le groupe immobilier Aviv. Parallèlement, les taux d’intérêt des prêts immobiliers sur 20 ans ont atteint 2,42% en moyenne, et 2,59% pour les crédits sur 25 ans. Cette situation complique alors l’accès à la propriété pour de nombreux ménages.
De plus, de récentes études ont démontré qu’un acheteur sur dix s’est vu refusé l’accès au crédit durant le mois de novembre 2022. Pour 62% d’entre eux, le responsable de ce refus est le taux d’usure. Il s’agit du taux maximum au-dessus duquel les banques ne peuvent prêter. Celui-ci comprend aussi bien le taux nominal du crédit, l’assurance emprunteur ou encore les frais de dossier. Il est révisé à chaque trimestre, et actuellement fixé à 3,05% pour les emprunts sur 20 ans. Celui-ci devrait être revu à la hausse au 1er janvier 2023.
Mais dans un tel contexte, est-il plus prudent d’attendre la remontée du taux d’usure pour se lancer dans un projet d’investissement immobilier.
Les conditions d’emprunt se réduisent en 2023
Bien souvent, l’augmentation du taux d’usure s’accompagne d’une hausse des taux immobiliers. Cela s’explique par le fait que les banques ne parviennent pas à répercuter le coût de l’argent qu’elles empruntent pour accorder des prêts immobiliers. Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques pour Meilleurs Agents, déclare : « Les taux devraient augmenter à minima d’un point dans les six prochains mois, car alors que la Banque Centrale Européenne a remonté ses taux d’un point et demi depuis juillet 2022, les taux des prêts immobiliers pratiqués en France n’ont, eux, grimpé que de 0,5 point sur la même période. Mi-2023, il devrait donc être difficile, sauf excellents profils, d’emprunter sur 20 ans en dessous de 3,5% ». L’augmentation des taux du crédit immobilier entraîne un problème : la réduction du pouvoir d’achat des futurs acquéreurs.
L’amortissement de son acquisition se rallonge
Les futurs acquéreurs doivent se montrer conscients que l’engagement qu’ils prennent à l’heure actuelle en devenant propriétaires est bien plus important et fort qu’il y a encore quelques années, puisque la durée de l’amortissement évolue. En janvier 2022, il ne fallait que 4 ans pour amortir les différents frais liés à l’achat d’un bien, et donc pour rendre l’acquisition de sa résidence plus intéressante que la location. On compte aujourd’hui environ 8 ans pour amortir son investissement. Cependant, à long terme, cela reste plus intéressant financièrement de réaliser un achat immobilier comme résidence principale que d’être locataire.
Un autre facteur qui pourrait être favorable aux futurs acquéreurs est le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). De nombreuses sanctions s’appliquent pour les biens immobiliers qui sont mal notés au DPE. Par ailleurs, ces sanctions pourraient entraîner la mise en vente de nombreuses passoires thermiques. Cependant, selon une étude menée en avril 2022, un bien mal classé (F ou G au DPE) voit son prix de vente réduit de 6,7% par rapport à celui d’un bien mieux noté (C, D ou E). Ainsi, un appartement qui dispose de l’étiquette F ou G peut se vendre jusqu’à 13% moins cher en moyenne, qu’un appartement classé A ou B. Il sera donc très intéressant de négocier les prix, pour réaliser vos projets immobiliers.