Le prêt in fine

Le prêt in fine est un crédit immobilier particulièrement adapté aux personnes souhaitant investir dans l’achat de logements locatifs.

Son principe ? Proposer un remboursement du crédit en totalité, à la fin de celui-ci. Il propose des avantages pour les investisseurs souhaitant bénéficier de réduction d’impôts, en plaçant le capital sur des placements avantageux.

Qu’est-ce que le prêt in fine ?

Le prêt in fine (ou crédit in fine) est un type de prêt immobilier non amortissable à taux fixe, dont vous ne remboursez que les intérêts et les assurances du crédit pendant toute la durée du crédit.

Ainsi le capital emprunté reste intact jusqu'à la fin du crédit et au terme de celui-ci vous le remboursez en un versement unique.

Les mensualités de remboursement d’un prêt in fine s’avèrent donc moins lourdes que pour un emprunt classique, mais pour solder le capital du crédit, l’emprunteur doit se constituer une épargne par capitalisation mensuelle pendant la durée du crédit, généralement grâce à des placements prévus à cet effet.

La banque sera donc assurée que l’épargne servira au remboursement du capital.

Qui peut bénéficier du prêt in fine ?

Le prêt in fine peut être octroyé à un particulier ou à une société.

Cependant, compte tenu de la particularité de ce crédit, l’emprunteur devra être en mesure de prouver sa capacité à avoir une situation financière stable pendant la durée de ce crédit, ainsi que sa capacité à disposer à la fin du prêt de la somme permettant le remboursement intégral de celui-ci(tout en restant différent du remboursement anticipé de prêt immo).

Généralement le prêt in fine est destiné à l’investissement immobilier locatif, ou pour acquérir une résidence secondaire.

Ce type de crédit n’est pas adapté à l’achat d’une résidence principale.

Le prêt in fine a été élaboré pour optimiser les déductions fiscales.

En effet, les intérêts remboursés sont déductibles des revenus locatifs. Ce type de prêt est donc indiqué dans le cas de particuliers ou de sociétés sévèrement imposés à cause de leurs revenus fonciers.

Comment fonctionne un prêt in fine ?

Un crédit in fine fonctionne à rebours d’un crédit classique.

Lorsque vous empruntez via un crédit immobilier courant, vous devez rembourser chaque mois une part du capital emprunté ainsi que des intérêts et des assurances liées à ce crédit.

Pour un prêt in fine vous devez rembourser la totalité du capital, à la fin du contrat de crédit, en une unique fois. Concernant les intérêts et les assurances du prêt in fine, vous devrez les payer mensuellement.

Pour pouvoir bénéficier de ce type d’emprunt immobilier, l’établissement prêteur vous demandera généralement de souscrire à un contrat d’épargne par capitalisation (de type assurance vie ou contrat d’épargne), afin qu’il ait la garantie, par nantissement, que vous puissiez rembourser le crédit à la fin de celui-ci.

Vous pouvez aussi choisir de vendre le bien immobilier, pour solder le crédit in fine.

Quel est le montant et la durée minimum pour un prêt in fine ?

Le montant minimum est de 21 500 euros. Il n’y a pas de montant maximal pour ce type de prêt.

La durée varie généralement entre 3 et 15 ans et elle peut aller sous certaines conditions jusqu'à 20 ans.

Les avantages et les inconvénients du prêt in fine

Ses avantages

Pour les investisseurs fortement imposés, comme par exemple les particuliers qui font de l’investissement locatif, le prêt in fine présente de nombreux avantages.

Ainsi, pour les personnes ayant un taux d’imposition avec une tranche marginale supérieure à 30%, le fonctionnement du prêt in fine permet de déduire le montant des intérêts versé mensuellement de leurs revenus fonciers.

Le prêt in fine a aussi un avantage certain en cas de décès de l’emprunteur.
L’assurance décès remboursera la banque, et les héritiers récupéreront un logement entièrement payé.

Aussi, en cas de décès de l’emprunteur, les héritiers bénéficient du capital du contrat d’assurance-vie bénéficiant du régime de transmission hors succession.

Autre avantage lié au contrat d’assurance vie couplé au prêt in fine : le montant épargné sur ce type de contrat génère des intérêts d’épargne.

En choisissant des bons supports, il est possible que les intérêts gagnés avec ce type de placement puissent faire gagner à l’emprunteur davantage que le coût des intérêts du crédit.

Ses inconvénients

Le principal inconvénient du prêt in fine est son coût.

Il est plus cher qu’un crédit amortissable classique, en raison du coût des intérêts qui est plus élevé.

Pour un crédit classique, le remboursement du capital s’étale mensuellement et les intérêts sont calculés sur le capital restant dû alors que pour un prêt in fine, le capital n’étant remboursé qu’à la fin du crédit (in fine), les intérêts ne seront pas dégressifs et représenteront un montant plus conséquent.

Il est généralement judicieux de faire appel à un courtier, afin d’obtenir les meilleures offres de prêt in fine.

Qu’est-ce que le Nantissement ?

Le nantissement permet à un établissement prêteur de garantir un emprunt immobilier.

En effet, plutôt que de faire souscrire une hypothèque à l’emprunteur, ou de lui imposer de prendre une caution sur le crédit, le nantissement permet à l’établissement de crédit de nantir des placements financiers (comme des assurances vie ou des contrats d’épargne).

C’est donc un contrat entre l'établissement prêteur et l’emprunteur, stipulant qu’une somme au moins équivalente au montant du crédit in fine sera bloquée et permettra le remboursement du prêt in fine en une seule fois au terme de celui-ci.

Si le montant nanti est inférieur au montant du crédit in fine, il sera demandé à l’emprunteur de prendre une garantie complémentaire, comme une caution ou une hypothèque.