Après des années au sommet, le marché immobilier connaît un ralentissement impactant. En effet, par rapport à l’année dernière, la production d’emprunt immobilier a reculé de près de 40%, tandis que le volume de transactions dans le neuf a reculé de 24%. Par ailleurs, cette situation pénalise également les candidats à l’accession à la propriété, tout comme les investisseurs locatifs et les secteurs annexes.
Les raisons du blocage du marché immobilier
Selon Les Echos : « Le blocage du marché est dû en grande partie à la nette remontée des taux, mais également à l’inflation, qui pèse sur le pouvoir d’achat des Français. Mais surtout, les règles en matière d’endettement imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) freinent l’obtention de crédits immobiliers ».
En effet, depuis fin 2020 le taux d’effort des emprunteurs ne peut dépasser 35%. Plus précisément, cela signifie que les mensualités de remboursement (comprenant l’assurance de prêt) ne doivent pas représenter plus de 35% des revenus mensuels du foyer. En ce qui concerne la durée d’emprunt, elle est limitée à 25 ans pour un logement ancien, et 27 ans si le bien ciblé est neuf. Les banques ne peuvent plus, comme jusqu’à fin juin 2019, tenir compte des ressources et du reste à vivre des ménages.
Par ailleurs, les exceptions possibles à ces normes ne peuvent plus représenter plus de 20% des crédits accordés par trimestre. Enfin, 80% des dérogations doivent servir à financer l’acquisition d’une résidence principale et 30% sont réservés aux primo-accédants.
Depuis plus de trois ans, les règles du Haut Conseil de Sécurité Financière s’appliquent à tous les profils, sans distinction, et sur l’ensemble du territoire. Cependant, les conditions de marché ont énormément changé au cours de cette période, notamment en ce qui concerne les taux d’intérêt. En effet, alors que ceux-ci étaient redescendus en dessous des seuils historiques, à moins de 1% dans de nombreux cas, ils sont repartis à la hausse en raison du changement politique monétaire de la BCE (Banque Centrale Européenne), qui assure le refinancement des établissements prêteurs.
Des normes très strictes qui impactent plusieurs secteurs
La chute de l’activité dans le domaine immobilier affecte de nombreux secteurs comme par exemple :
- La construction
- L’ameublement
- La rénovation
- L’équipement de la maison
Il s’agit alors d’une partie importante de l’économie qui se trouve menacée, dans un contexte d’incertitude général.
La dernière réforme temporaire concernant le taux d’usure, entrée en vigueur début janvier, a permis à de nombreux professionnels de souffler, mais pas autant qu’on aurait pu le souhaiter. Rappelons que ce taux maximum auquel les banques peuvent prêter est calculé sur une base mensuelle, et non plus trimestrielle. L’objectif est donc d’éviter un trop grand décalage entre des taux nominaux en hausse et des taux plafonds encore trop bas, décalages qui entraînent bien souvent des refus de prêt.
Demande de la suspension temporaire des règles du HCSF
Pour tenter de relancer la distribution de prêt, les professionnels réclament une suspension de 6 mois des règles d’octroi de crédit immobilier du HCSF. Ce délai est vu comme un moyen indispensable de booster un secteur économique essentiel et permettre aux Français solvables de réaliser leur projet.
Par ailleurs, le Haut Conseil risque une fois de plus de mettre en avant le risque de surendettement pour justifier sa sévérité. Un argument que réfutent les professionnels, soulignant ainsi la régulation stricte des établissements de crédit français. Ils préconisent donc de laisser le marché fonctionner normalement, en s’appuyant sur l’expertise et la responsabilité de ses acteurs.
Enfin, ils rappellent qu’avant le durcissement des règles, les banques géraient très bien le risque, que ce soit pour elles-mêmes ou bien pour les emprunteurs. Pour preuve, elles n’allaient pas au-delà du ratio de 33% d’endettement que pour les clients aisés ou pour les investisseurs en locatif.