Il est souvent essentiel de contracter un prêt bancaire pour pouvoir acquérir un bien immobilier. Toutefois, il est important de savoir que la négociation du taux d'intérêt n'est pas la seule manière de réduire le coût total de l'emprunt. En réalité, divers frais supplémentaires peuvent considérablement alourdir la facture.
Découvrez les principaux frais à négocier absolument avec votre banquier pour diminuer le coût total de votre crédit immobilier.
L’assurance emprunteur : choisir entre banque et délégation
L’assurance emprunteur, bien qu'elle ne soit pas légalement obligatoire, est systématiquement demandée par la plupart des banques lors de la souscription d'un prêt immobilier. En effet, elle garantit le remboursement en cas de décès, d'invalidité ou d'arrêt maladie prolongé, selon les termes du contrat. Deux options s'offrent à vous :
- Souscrire à l'assurance proposée par la banque
- Opter pour une délégation, c'est-à-dire choisir une offre d'un autre établissement
De nombreux clients choisissent l'assurance proposée par la banque lors de la signature du contrat. Cependant, tous ne la conservent pas à long terme. En effet, depuis la loi Lemoine de février 2022, il est possible de changer d'assurance emprunteur à tout moment et sans pénalité.
La délégation d'assurance peut être une alternative avantageuse, notamment pour les jeunes emprunteurs, car elle permet de diviser le coût par trois.
Les frais de dossier : entre 300 euros et 3 000 euros
Avant d'accorder un prêt, la banque demande que vous fournissiez un dossier complet comprenant toutes les pièces justificatives requises. Son objectif est de s'assurer de votre solvabilité et de votre capacité à rembourser le prêt immobilier. L'étude de ce dossier représente un coût pour la banque, qui facture en moyenne 1% du montant emprunté, généralement entre 300 euros et 3 000 euros selon les établissements. Heureusement, ces frais sont négociables.
Le montant de ces frais varie en fonction de la complexité du dossier. Plus le dossier est simple, plus la banque sera disposée à réduire les frais. En revanche, les emprunteurs ayant des profils plus complexes tels que les professionnels, les travailleurs indépendants, les chefs d'entreprise, les intermittents du spectacle ou les intérimaires auront plus de difficultés à obtenir une réduction. En effet, ils doivent faire preuve d'une transparence totale, ce qui rend les vérifications nécessaires plus lourdes et, par conséquent, augmente les frais de dossier.
Indemnités de remboursement anticipé : pensez à les négocier
Un prêt immobilier s'étendant sur plusieurs années peut être soumis à diverses fluctuations. Afin d'anticiper toutes les éventualités, il est recommandé de négocier les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) dès la signature du contrat.
Lorsque vous souhaitez rembourser votre prêt par anticipation, la banque applique des indemnités dont le montant est stipulé dans le contrat de prêt. Ces indemnités ne dépassent jamais les plafonds fixés par la loi. Cependant, il est possible de négocier une exonération partielle ou totale des IRA. Il est toutefois essentiel de justifier les raisons de ce remboursement anticipé et de prouver qu'il est motivé par une nécessité absolue.
Baisser les frais de courtage
Outre les commissions bancaires, les courtiers peuvent inclure des frais de courtage dans leurs honoraires. Il est plus simple pour un primo-accédant en CDI de négocier les frais de courtage. La complexité du dossier et le volume horaire nécessaire au travail du courtier sont des facteurs qui déterminent le montant des honoraires à payer. Les dossiers avec plus de documents à analyser et à fournir nécessitent en effet plus d’heures de travail, et par conséquent entraînent des frais élevés.