Investir dans un bien immobilier pour la première fois est bien souvent une étape inquiétante et stressante. De plus, de nombreuses idées reçues et fake news circulent et peuvent rapidement vous donner envie d’abandonner votre projet. Mais rassurez-vous, dans la plupart des cas, ces fake news ne sont pas réellement si impactantes.
Keyliance vous aide aujourd’hui à décrypter les idées reçues sur le premier achat immobilier.
Idée reçue 1 : on ne peut pas devenir proprio si on a pas au-dessus de 60 000€
C’est faux ! Tout dépend du montant du projet !
En ce premier trimestre de 2023, les individus âgés de moins de 30 ans disposent en moyenne d'un apport de 35 753 €. Toutefois, l'importance de la somme à fournir en apport pour obtenir un prêt n'est pas la question essentielle à se poser. Ce qui importe avant tout, c'est de déterminer ce que l'on souhaite acheter, à quel coût et avec quelle capacité d'emprunt.
Au cours des dernières années, les prix ont connu une forte hausse tandis que les revenus des emprunteurs n'ont pas augmenté à la même cadence. Par conséquent, leur capacité d'emprunt n'a pas suivi la même tendance et s'est même réduite ces derniers temps à cause de la pression engendrée par la hausse des taux. Par exemple :
- Les moins de 30 ans empruntaient en moyenne 1,21% sur 291 mois au 1er trimestre 2022, contre 2,72% sur 293 mois au 1er trimestre 2023
- Les trentenaires empruntaient sur 289 mois au taux moyen de 1,16% contre 2,68% aujourd’hui pour la même durée
- Les quadras ont vu leur taux moyen passer de 1,13% à 2,59% sur une durée constante (273 mois en 2022 et 275 mois en 2023
- Les plus de 50 ans empruntent au taux moyen de 2,57% contre 1,03% avant, sur une durée elle aussi constante (235 mois en 2022 et 231 mois en 2023)
Idée reçue 2 : les banques exigent plus de 20% d’apport
C’est faux ! Si les banques exigent un apport pour payer les frais, c’est également pour se protéger et protéger l’emprunteur !
En cas de revente rapide d'un bien immobilier pour des raisons imprévues telles que le divorce, la perte d'emploi, une mutation ou une maladie, il est peu probable que l'emprunteur réalise une plus-value suffisante pour couvrir les frais de revente qui peuvent s'élever jusqu'à 10%. Dans ce cas, l'emprunteur peut se retrouver avec une dette résiduelle, ce qui est préjudiciable pour lui et pour la banque.
Toutefois, les exigences en termes d'apport personnel varient selon le profil de l'emprunteur et le projet immobilier. En effet, le montant du projet peut justifier une augmentation de l'apport personnel, notamment si la capacité d'emprunt est insuffisante pour financer l'achat ou si l'emprunteur souhaite réduire le coût du financement.
En outre, la part de l'apport personnel varie en fonction de l'âge de l'emprunteur :
- Taux d'apport de 14% pour les moins de 30 ans
- 20% pour les trentenaires
- 27% pour les quadras
- 30% pour les plus de 50 ans
Il est donc important de faire estimer sa capacité d'emprunt avant de décider du montant de l'apport personnel nécessaire pour réaliser son projet immobilier.
Idée reçue 3 : sans apport, pas de crédit
C’est presque vrai…
Les temps ont changé. Autrefois, il était possible de contracter un prêt sans apport initial, quel que soit le bien acheté ou le budget disponible. Cependant, cette situation a évolué au cours des trois dernières années. Désormais, il est plus difficile de faire un premier achat sans avoir épargné au préalable. De moins en moins de banques acceptent de financer non seulement le bien, mais également les frais annexes tels que les droits de mutation à titre onéreux (aussi appelés frais de notaire), les frais de garantie et les frais de dossier.
Toutefois, il ne faut pas voir l'absence d'apport initial comme le signe d'une mauvaise gestion financière ou d'une absence de marge de manœuvre dans le budget, car les banques calculent votre saut de charge, c'est-à-dire la différence entre votre loyer actuel et votre future mensualité de crédit, à laquelle s'ajoute votre épargne mensuelle, pour évaluer cette marge de manœuvre.
Cependant, il existe encore des solutions de financement dites à 110%, comme c’est le cas des primo-accédants qui réussissent à acheter au 1er trimestre grâce à un bon accompagnement.
Ainsi, pour pouvoir emprunter sans apport, il faut trouver l’établissement bancaire qui acceptera ce type de financement et avec lequel vous pourrez négocier plus facilement.
Idée reçue 4 : les jeunes paient un prêt plus cher que les seniors
Là encore, c’est faux ! Ce n’est pas une question d’âge, mais bien de profil !
Il est important de comprendre que les taux de crédit immobilier ne sont pas établis en fonction de l'âge de l'emprunteur. Le nombre d'emprunteurs et leurs revenus sont les critères principaux pour établir la grille de taux. Ainsi, si vous êtes seul ou à deux, ou selon vos revenus, les taux peuvent varier. En outre, le taux peut être différent en fonction de votre épargne investie ou restante après l'opération, ainsi que du projet ou de son montant. Donc, si les plus de 50 ans paient moins cher leur crédit que les jeunes, c'est simplement parce qu'ils ont des revenus supérieurs.
En fait, les jeunes sont souvent considérés positivement par les banques car ils ont de nombreux besoins financiers à satisfaire. Certaines banques offrent même des bonifications sur le taux si vous êtes jeune. Par exemple, vous pourriez bénéficier d'une réduction de 5 ou 10 points de base sur votre taux. Il convient de noter que les conditions de financement peuvent être meilleures pour les jeunes, même si leur revenu moyen est proche de celui des plus de 50 ans sans apport. Par exemple, le taux moyen pour les moins de 30 ans avec ou sans apport est de 2,72% sur 293 mois, tandis que pour les 50 ans et plus sans apport, il est de 2,9% en moyenne sur 274 mois. Les banques ne sont pas négatives à l'égard des jeunes, bien au contraire.
Bien que les plus de 50 ans soient considérés comme plus rassurants en raison de leur historique bancaire ou de leurs charges réduites, les jeunes sont également plébiscités car ils ont des besoins auxquels les produits financiers peuvent répondre.
Idée reçue 5 : les plus de 50 ans primo-accédants sont forcément riches
C’est à la fois vrai et faux ! Bien qu’il paraisse plus logique d’avoir à la fois plus de revenus et plus d’épargne, tous les profils peuvent espérer emprunter après 50 ans.
Évidemment, le fait d'être plus âgé a permis l'accumulation d'économies au fil du temps. Une fois les enfants partis, il y a aussi plus de marges de manœuvre budgétaires. En moyenne, les personnes de plus de 50 ans disposent de 4 500 € de revenus et d'un apport moyen de 98 899 €, soit 29 % de l'enveloppe globale. Il est possible qu'ils achètent un bien immobilier "pour la première fois" après avoir vécu en location pendant quelques années ou qu'ils aient bénéficié d'un héritage ou d'une donation.
Cependant, tout le monde n'est pas aussi bien préparé. 7 % des plus de 50 ans n'ont pas d'apport et ont un revenu mensuel moyen de 3 459 €. Ces personnes ont un financement inférieur de 26 % par rapport à celles ayant un apport, avec une durée d'emprunt de près de 4 ans de plus et un coût bien plus élevé (40 points de base de plus). Il est donc important d'adapter la durée d'emprunt à la période d'activité ou de limiter le montant de la mensualité après la retraite. Si le crédit doit durer plus longtemps que la période d'activité, il sera nécessaire de justifier, lors de la demande de financement, le montant des pensions de retraite en fournissant des simulations.