Vous envisagez d’investir dans un bien immobilier ? Avant de procéder à la signature définitive chez un notaire, il est possible de passer par la signature d'un avant-contrat tel qu'un compromis ou une promesse de vente. Ces documents permettent d'exprimer votre engagement envers le vendeur et de préparer les modalités de la transaction. Bien qu'ils présentent des similarités, tels que le versement d'un acompte par l'acheteur pour rassurer le vendeur, ils ne requièrent pas le même niveau d'engagement de chaque partie.
Focus sur le compromis de vente
Si vous optez pour un compromis de vente, il est important de comprendre que le vendeur s'engage à vendre son bien à un prix et à une personne déterminés, tandis que l'acheteur s'engage à acheter ledit bien aux conditions spécifiées dans le contrat. L'acheteur a seulement la possibilité de se retirer de la vente pendant une période de 10 jours en faisant jouer son droit de rétractation.
Toutefois, en dehors de ce délai, si l'une des parties décide de renoncer à la vente et que l'autre partie n'est pas d'accord, un juge peut forcer la partie défaillante à respecter le contrat et à payer des dommages et intérêts. En prévoyant une clause pénale dans le contrat, les parties peuvent éviter d'avoir recours à un tribunal en obligeant la partie qui se retire de la vente à verser une indemnité compensatrice à la partie lésée. Enfin, des clauses suspensives peuvent également être ajoutées au contrat pour empêcher la vente définitive du bien en cas de survenance d'événements spécifiques, tels que l'incapacité de l'acheteur à obtenir un prêt.
Zoom sur la promesse de vente
Le vendeur s'engage seul dans une Promesse Unilatérale de Vente (PUV), ne contraignant pas l'acquéreur à conclure la transaction. Toutefois, l'acheteur dispose d'un droit de priorité sur le bien pour une durée appelée délai d'option, pendant laquelle le vendeur ne peut proposer le bien à d'autres acheteurs ni abandonner la vente.
Bien que la PUV puisse sembler inégale, la loi stipule que l'acheteur doit verser une indemnité d'immobilisation au vendeur. Si l'acheteur choisit de ne pas acheter, le vendeur conserve l'acompte déjà payé, qui s'élève généralement à environ 10% du prix de vente. Si l'acheteur décide d'acheter, le montant de l'acompte est déduit du montant total à payer.
Qu’en est-il de l’offre d’achat ?
Contrairement à la promesse de vente qui impose de fortes obligations au vendeur, l'offre d'achat engage fortement l'acquéreur. Une fois l'offre émise, l'acheteur ne peut plus se rétracter car il a établi ses propres conditions. Si le vendeur accepte les conditions de l'offre pendant la période de validité indiquée (qui dure généralement entre une et deux semaines), l'acheteur est automatiquement lié par celles-ci. Si le vendeur ne les accepte pas, il peut émettre une contre-offre qui annule l'offre initiale.
En outre, il n'est pas possible de demander un dépôt de garantie lors de l'offre d'achat. Cette pratique est même interdite par le Code civil, car l'acheteur ne peut pas se rétracter. Puisque l'offre d'achat engage fortement l'acheteur, il est conseillé d'insérer des clauses suspensives dans l'offre pour anticiper les conditions qui lui permettraient de se retirer.
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