Les avant-contrats, bien que non obligatoires, sont d’une importance capitale dans la préparation de l'acte de vente définitif conclu entre un vendeur et un acheteur. À cette étape, les parties contractantes parviennent à un accord sur les éléments fondamentaux d'une transaction immobilière, tels que le prix total de la vente, le montant éventuel de l'acompte et les conditions permettant d'annuler la vente.
Ces clauses doivent être soigneusement rédigées avant la signature de l'acte définitif de vente devant notaire, que vous optiez pour une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente. Parmi ces clauses, certaines requièrent une attention particulière, notamment l'acompte, la clause de refus de prêt et le délai de rétractation.
L’acompte, une forme de sécurité pour le vendeur
Le dépôt de garantie, aussi appelé acompte ou indemnité d'immobilisation, n'est pas une exigence légale lors d'une transaction immobilière. Cependant, dans la pratique, il est presque toujours versé par l'acheteur lors de la signature d'une promesse ou d'un compromis de vente. Généralement, ce montant représente entre 5 % et 10 % du prix total de la vente.
Concrètement, cette somme est déduite du prix final lors de la signature de l'acte de vente définitif. Le dépôt de garantie est principalement bénéfique pour le vendeur, car il démontre la bonne foi de l'acheteur et lui offre une certaine sécurité. En effet, il permet au vendeur d'être indemnisé si le compromis de vente est annulé de manière injustifiée par l'acheteur. Lors d'une vente officielle chez le notaire, cet acompte est consigné par celui-ci et transféré sur le compte du vendeur une fois le contrat de vente signé.
La cause de refus de prêt, une forme d’échappatoire pour l’acquéreur
Que vous ayez versé un acompte ou non, une fois que vous avez signé un compromis ou une promesse de vente, vous n'êtes pas « emprisonné » dans ce contrat. En effet, vous disposez d'une possibilité de vous désengager, particulièrement si celui-ci est soumis à l'obtention d'un prêt immobilier. Cette possibilité de sortie est appelée "clause de refus de prêt" et elle est obligatoire et automatiquement incluse dans le compromis de vente afin d'en assurer la validité, à moins que vous ne renonciez expressément à celle-ci en payant comptant. Cette clause vous permet d'annuler la vente sans encourir de pénalités.
La condition pour exercer cette clause est de ne pas parvenir à obtenir un financement d'un montant spécifié auprès d'une banque ou de ne pas obtenir un taux d'intérêt maximal au-delà duquel vous ne souhaitez pas vous engager. Si les conditions sont réunies et que vous invoquez cette condition suspensive, les sommes que vous avez déjà versées au vendeur, telles que le dépôt de garantie, vous seront restituées. Cependant, il est important de noter que pour prouver votre bonne foi, vous devez démontrer que vous avez entrepris des démarches pour obtenir un prêt et que plusieurs banques vous ont refusé.
Le délai de rétractation, un temps de réflexion pour l’acquéreur
En plus de la clause de refus de prêt, l'acheteur a toujours la possibilité de se retirer de la vente, même s'il a déjà signé la promesse ou le compromis de vente. Cette option n'est cependant pas disponible pour le vendeur. Selon la loi, l'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours, sans avoir à justifier sa décision, à condition que l'achat concerne exclusivement un bien immobilier destiné à un usage résidentiel.
Afin d'exercer son droit de rétractation correctement, "l'acheteur doit exprimer sa décision de rétractation par lettre recommandée avec avis de réception, envoyée au vendeur, au notaire ou à l'agent immobilier si l'acte a été conclu par l'intermédiaire d'un professionnel". L'acheteur récupérera alors la totalité des sommes versées au vendeur dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.