Depuis de nombreux mois maintenant les taux immobiliers ne cessent de grimper, accompagnés conjointement par le taux d’usure (seuil au-dessus duquel les banques ne peuvent emprunter). Cette hausse drastique révèle une situation d’emprunt difficile pour les ménages français qui sont de moins en moins nombreux à se lancer dans l’achat d’un bien immobilier. De plus, les banques sont elles aussi beaucoup plus réticentes à accorder des crédits.
L’évolution des taux depuis quelques mois
Durant le mois de février 2023, le taux moyen des emprunts immobiliers octroyés a frôlé les 3%. Ainsi, pour un grand nombre de ménages qui empruntent sur une durée de 20 ans ou plus, cette barrière symbolique n’est plus une actualité puisqu’elle semble déjà avoir été franchie il y a quelque temps. Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen était de 2,61% en janvier et est passé à 2,82% en février. Dans les semaines à venir, il est prévu que celui-ci dépasse les 3%.
À titre de comparaison, sur la même période l’année dernière, le taux moyen s’élevait à 1,13% seulement, et n’a jamais cessé d’augmenter depuis. En effet, depuis le début de l’année 2023, la hausse n’a pas cessé de s’intensifier avec une augmentation de 26 points de base en janvier, puis de 21 points de base en février, très loin de la moyenne mensuelle de 11 points de base enregistrée en 2022.
Une hausse des taux prévisible par le taux d’usure
Bien que drastique, l’envolée des taux immobiliers n’est pas une grande surprise puisque ceux-ci sont étroitement reliés aux seuils du taux d’usure. Ainsi, depuis le début de l’année, ces seuils sont actualisés mensuellement au lieu de tous les trimestres. On note qu’en janvier le plafond a grimpé de 52 points de base (à 3,57%) pour les prêts immobiliers de plus de 20 ans, ce qui représente plus de deux tiers de la production actuelle. Cette progression s’est ensuite poursuivie en février (3,79%) et en mars (4%).
Il est important de comprendre que cette mensualisation a pour but de permettre aux taux immobiliers de suivre la même voie que les coûts de refinancement des banques qui ont été fortement affectés par la forte hausse des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE). Rappelons que l’objectif reste d’éviter les situations d’exclusion qui peuvent intervenir lorsque la rentabilité des crédits diminue avec une marge trop faible de l’usure, tout particulièrement pour les ménages les plus vulnérables et les plus âgés.
Emprunter à moins de 3% devient chose rare
Pour la majorité des emprunteurs qui ont contracté un crédit immobilier sur une durée de 20 ans ou plus, la perspective de profiter d’un taux d’intérêt inférieur à 3% est extrêmement faible. Selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement / CSA communiqués en février : « Plus des trois quarts des emprunteurs sur des prêts à 25 ans voient leur taux dépasser les 3%, avec même des taux atteignant 3,50% ».
Pour les crédits de 20 ans, plus de la moitié des emprunteurs franchissent la barre des 3%. À l’heure actuelle, obtenir un taux inférieur à 3% semble être un privilège réservé :
- À ceux qui peuvent rembourser leur emprunt sur une durée de moins de 20 ans
- Aux emprunteurs qui présentent un profil peu risqué pour les établissements bancaires qui disposent d’un apport personnel important, ainsi que d’une capacité d’épargne élevée