Les taux d'intérêt immobiliers en constante hausse continuent de dissuader les acheteurs potentiels qui cherchent à obtenir un prêt bancaire. Aujourd'hui, l'apport personnel est plus crucial que jamais pour obtenir un crédit immobilier, ce qui représente un défi majeur pour les ménages souhaitant devenir propriétaires, en particulier pour les primo-accédants. La remontée des taux réduit leur capacité d'emprunt, entraînant une baisse de la production de nouveaux crédits.
Mais alors, comment se constituer son apport personnel ?
L’importance de l’apport personnel pour un crédit immobilier
L'apport personnel est un élément crucial lors de la demande d'un prêt immobilier. Il s'agit des fonds que l'emprunteur peut investir dans l'achat de sa résidence principale. Plus cet apport est important, plus la demande de prêt est solide, ce qui peut influencer positivement la décision de la banque d'accorder le prêt. En effet, un apport personnel permet de réduire le montant total du prêt, limitant ainsi le risque de l'emprunteur et de la banque. Cela signifie également que le taux d'intérêt appliqué sur le prêt peut être plus avantageux, car les banques considèrent que l'emprunteur prend une partie de la responsabilité financière.
Un apport personnel démontre également une bonne gestion financière de la part de l'emprunteur, ce qui est pris en compte par la banque lors de l'examen de la demande de prêt. Les banques évaluent les risques associés à un prêt immobilier en examinant plusieurs facteurs, tels que le taux d'endettement et la stabilité financière de l'emprunteur. Avoir un apport personnel peut réduire ces risques et rassurer la banque sur la capacité de l'emprunteur à rembourser le prêt.
Quel est le niveau d’apport demandé par les banques ?
Les organismes prêteurs sont devenus plus prudents et sélectifs en ce qui concerne les emprunteurs, car ils se refinancent à des taux plus élevés. Bien que les prix de l’immobilier aient diminué, la baisse n'est pas suffisante pour compenser la hausse du coût du prêt. En conséquence, les banques resserrent les conditions d'octroi, estimant que le risque de défaut de paiement est accru par le repli des prix de l’immobilier. Ainsi, l'apport personnel est devenu la clé pour renforcer un dossier de demande de crédit immobilier.
La plupart des établissements de crédit l'exigent comme garantie, avec un apport moyen qui est passé de 12 % en 2019 à 19,8 % au premier trimestre 2023. Selon des experts du secteur, il est désormais presque impossible d'obtenir un crédit immobilier sans apport.
Cependant, dans certaines villes, comme Montauban, Montpellier et Agen en Occitanie, il est encore possible, bien que très rarement, d'obtenir un prêt sans apport auprès de petites franchises. Selon les données d'un expert du secteur, seulement 17 % des projets ont été financés sans apport au premier trimestre 2023 en Centre-Val-de-Loire, 15 % en Nouvelle-Aquitaine et 5 % en Occitanie, ce qui reste très exceptionnel.
Comment se constituer son apport personnel ?
Il existe plusieurs sources d'épargne pour constituer un apport personnel en vue d'acheter une résidence principale. Les livrets réglementés, tels que le Livret A ou le LDDS, ainsi que les contrats d'assurance-vie, le PEL et le CEL, sont des options à considérer. De plus, l'épargne salariale, comme la participation, le plan d'épargne entreprise ou le PER collectif, peut être utilisée à cet effet. Les proches peuvent également contribuer en faisant des donations, des dons manuels ou en léguant un héritage.
La vente d'un bien immobilier est une autre solution envisageable. Cependant, pour les jeunes emprunteurs qui n'ont pas toujours les moyens de constituer un apport important, il est possible de se tourner vers des petits prêts aidés, tels que le PTZ ou le prêt Action Logement. Il est recommandé de soigner ses finances dans les mois précédents une demande de prêt immobilier sans apport et de conserver une épargne de sécurité.
Les petits prêts aidés ne sont pas considérés comme de l'apport personnel par les banques et sont inclus dans le calcul du taux d'endettement. Depuis le 1er janvier 2022, le taux d'effort ne doit pas dépasser 35% des revenus, ce qui a suscité des appels à plus de flexibilité de la part des banquiers et des courtiers. Le gouvernement travaille actuellement à des mesures pour soutenir le marché immobilier et aider les futurs acheteurs.