Depuis plusieurs mois maintenant tous les professionnels de l’immobilier mais également les ménages en difficultés financières avaient beaucoup de mal à se tourner vers le crédit immobilier à cause notamment d’un taux d’usure trop important. Cependant, depuis le 1er octobre 2022, ce taux s’élève à 3,05% pour les emprunts sur 20 ans et plus, et à 3,03% pour les crédits d'une durée de moins de 20 ans.
Une remontée historique qui est vivement encouragée par les organismes bancaires, mais également par toutes les personnes qui souhaitent réaliser un prêt immobilier sans contrainte.
Rappel : qu’est-ce que le taux d’usure ?
Également connu sous le nom de Taux Effectif Global (TEG), le taux d’usure est le taux maximum qu’un établissement bancaire peut proposer dans le cadre d’une offre de prêt. À chaque trimestre, la Banque de France met à jour ces taux qui vont alors couvrir les trois mois suivants, en se basant sur les TAEG moyens accordés au trimestre précédent.
Le taux d’usure prend en compte plusieurs données importantes comme par exemple les divers frais de dossier, le taux d’assurance emprunteur ou encore le taux d’intérêt. Ce TEG représente un élément indispensable pour un plan de financement puisqu’un établissement bancaire doit nécessairement indexer le taux proposé à une valeur inférieure ou égale au taux d’usure.
Hausse du taux d’usure : pourquoi est-il plus simple d’emprunter à partir d’octobre ?
La hausse du taux d’usure a plusieurs conséquences, notamment pour les foyers modestes et les primo-accédants qui n’ont pas d’apport personnel. Grâce à cette remontée, les professionnels de l’immobilier comme les établissements bancaires par exemple, seront capables de financer avec plus de facilité les demandes de prêts immobiliers. En effet, rappelons que si vous dépassez le TEG, la banque ne sera pas en mesure d’accepter votre demande d’emprunt. En surélevant ce taux, vous aurez plus de chance d’obtenir un crédit.
Attention cependant puisque cette remontée du taux d’usure ne sera qu’éphémère et ne durera que jusqu’à la fin de l’année. Alors si vous avez un projet immobilier, n’attendez plus !
Taux d’usure : remontée historique !
Depuis le 1er octobre 2022, le taux d’usure s’affiche au-dessus des 3%. C’est une remontée que de nombreux experts considèrent comme historique avec plus de 40 points par rapport au taux d’usure du trimestre précédent. Ce qui correspond à une remontée de 2,57% à 3,05% pour les prêts immobiliers sur 20 ans et plus.
Cette remontée historique est une bonne nouvelle puisqu’elle va permettre à de nombreux dossiers d’être finalement acceptés bien qu’ils soient bloqués depuis plusieurs mois, voire plusieurs années. Pour de nombreux emprunteurs, c’est enfin la porte ouverte qu’ils attendaient pour pouvoir concrétiser tous leurs projets.
Les taux d’intérêts des prêts immobiliers sont aussi en hausse
Ce n’est pas une surprise mais depuis quelques mois maintenant les taux des prêts immobiliers connaissent eux aussi une augmentation vertigineuse. Cela s’explique notamment par le fait que les banques répercutent le resserrement de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE) à cause d’une hausse de son taux directeur dans le but de combattre l’inflation. Pour la Banque de France, le taux moyen mesuré pour les nouveaux prêts immobiliers était par exemple de 1,45% en juillet contre 1,12% l’année dernière.
On parle ici du taux nominal auquel vont venir s’ajouter l’intégralité des frais liés à l’obtention d’un emprunt. Et bien que les taux ne cessent d’augmenter, le marché de l’immobilier reste cependant assez dynamique.
Réformer le taux d’usure est nécessaire
L’objectif premier du taux d’usure est la protection de l’emprunteur face aux établissements bancaires ou de prêts. Cependant, les moyens mis en place pour parer à cet objectif ne sont plus vraiment en phase avec l’actuel marché du crédit. Afin d’agir réellement comme un bouclier pour l’emprunteur, le taux d’usure doit rapidement se mettre à niveau avec les taux du marché, surtout que celui-ci évolue à vitesse grand V.
Afin d’éviter l’effet ciseau et double tranchant du taux d’usure, des adaptations sur le mode de calcul de celui-ci devront être appliquées et s’avèrent même être indispensables. Actuellement, l’emprunteur se retrouve pris au piège entre :
- Le taux d’usure établit tous les trimestres par la Banque de France sur la base des taux effectifs moyens du trimestre précédent
- Et les taux d’intérêts en vigueur au moment de la demande de crédit immobilier
Le mode de calcul du taux d’usure doit s’adapter plus rapidement à l’évolution du marché du crédit immobilier. Certains experts en immobilier affirment même que l’intégralité du fonctionnement de l’usure devrait être mise à jour afin de protéger réellement les emprunteurs contre le surendettement.
À l'heure actuelle, il est quasiment impossible d'obtenir un prêt sous la barre des 2%. De plus, les coûts des frais annexes qui s'ajoutent laissent une marge relativement faible. Cela prend notamment en compte l'assurance emprunteur, deuxième coût après l'assurance emprunteur, qui équivaut à environ 30% en moyenne.
Pour finir, notez que le calcul du taux d'usure dépend également de la durée de l'emprunt.