Avec cette nouvelle année 2023 qui vient de démarrer, de nombreux spécialistes s’interrogent sur l’avenir du marché immobilier. Pour les plus pessimistes, l’année 2023 sera synonyme d’effondrement, tandis que pour les plus optimistes, on pourrait s’attendre à une sorte de correction du marché.
Découvrez donc les 5 éléments clés à prendre en compte, ceux qui pourraient avoir des conséquences sur le marché immobilier en 2023.
Les taux du crédit immobilier en hausse
En 2023, on peut être certain de la croissance des taux d’intérêt immobilier. Ainsi, les emprunteurs devront renouer avec des taux de crédit immobilier supérieurs à 3%, et ce rapidement. En effet, après plusieurs années avec des taux historiquement bas, les acheteurs potentiels devront trouver la bonne solution et stratégie pour mener à bien leur projet immobilier.
L’augmentation des taux contribue également à la stabilisation des prix immobiliers. Cependant, il faut bien garder en tête qu’un emprunt à 3% reste une opération financière intéressante lorsque l’inflation dépasse 6%. Mais encore faut-il être dans la capacité d’emprunter !
Les conséquences de la performance énergétique d’un logement
Depuis le début de l’année, il est formellement interdit de louer un bien si celui-ci est catégorisé comme passoire thermique. Mais au-delà de ça, l’augmentation des coûts de l’énergie entraîne également un nouveau regard sur la performance énergétique d’un logement, avant même d’en faire l’achat.
Ainsi, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pourrait avoir un impact sur les prix immobiliers, permettant ainsi un nouvel axe de négociation pour les acheteurs potentiels. Par ailleurs, de nombreux dispositifs d’aides peuvent paraître trop complexes pour de nombreuses personnes, comme c’est le cas pour MaPrimeRénov’ par exemple, et préfèrent donc vendre leur bien plutôt que de le rénover.
La barrière du taux d’usure
Un autre point à prendre en compte concernant le marché immobilier est la difficulté de l’accès au crédit, notamment à cause du taux d’usure. Cependant, la Banque de France continue de fermer les yeux sur la réalité du marché de l’emprunt.
En ce premier trimestre 2023, le taux d’usure est fixé à 3,57% pour les emprunts immobiliers de 20 ans et plus contre 3,05% fin 2022. Il est également important de préciser que ce taux d’usure peut tout à fait se comparer au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui prend compte :
- Le taux proposé
- Les frais de dossier
- Les frais de garantie
- L’assurance emprunteur
- Etc…
Pour pouvoir respecter le taux d’usure, la banque devra donc prêter à moins de 3%, ce qui restera exceptionnel.
Une éventuelle baisse des prix immobiliers ?
Dans les métropoles, et tout particulièrement à Paris, un rééquilibrage des prix de l’immobilier devrait être mis en place. Et cela s’explique notamment par le fait que les prix peuvent atteindre des sommets dans les grandes villes. Par ailleurs, une baisse pouvant aller jusqu’à 3% des prix dans la capitale serait à venir. Il en va de même pour Bordeaux et Lyon qui devraient subir un sort identique.
Toutefois, toutes les grandes villes ne sont pas touchées de la même manière puisque Marseille et Montpellier connaissent encore aujourd’hui une croissance des prix. Par exemple, lorsque Paris dépasse les 10 000 euros / m2, Marseille est « seulement » à 4 000 euros / m2.
En ce qui concerne les villes moyennes, celles-ci devraient encore bénéficier d’une attractivité importante, et donc par déduction, une augmentation des prix. Il serait donc plus opportun de parler d’un rééquilibrage dans certaines grandes villes plutôt que d’une baisse généralisée des prix de l’immobilier.
Les coûts annuels d’un logement en augmentation
Dans de nombreuses villes, l’augmentation de la taxe foncière est déjà annoncée. En effet, les collectivités locales cherchent des financements notamment dans la surtaxe d’habitation des résidences secondaires. Toutefois, elles pourraient également se laisser tenter par le remplacement de la taxe d’habitation de la résidence principale par un nouveau dispositif. A terme, les propriétaires pourraient avoir une préférence à se séparer d’une résidence dont les coûts annuels seraient plus importants.
Ainsi, ces points clés peuvent apparaître comme des facteurs qui risquent d’entraîner une baisse du volume des ventes immobilières en 2023. Avec un nombre de biens vendus plus faible, des acheteurs de plus en plus rares et plus regardants, le nombre de transactions devrait considérablement baisser après deux années exceptionnelles. Toutefois, cela permet également d’offrir quelques belles opportunités pour les emprunteurs capables de convaincre un établissement bancaire.
Ainsi, en 2023, la réussite d’un achat immobilier passera nécessairement par un excellent dossier de financement, le plus complet possible.