Afin de rendre le logement accessible à tous les Français, la Première Ministre a dévoilé le lundi 5 juin 2023 la première phase de la stratégie du Gouvernement en matière de logement lors du Conseil National de la Refondation (CNR).
Examinons de plus près les cinq principales mesures de ce Conseil.
Le Prêt à Taux Zéro prolongé
À moins d'une surprise, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ne pourra bientôt plus être utilisé pour financer la construction de maisons neuves. Cette annonce est un véritable coup dur pour les constructeurs de maisons neuves, qui font déjà face à une baisse des ventes, passées en dessous de la barre symbolique des 100 000, soit près d'un tiers de moins qu'en 2021, ainsi qu'à une hausse du coût des matières premières. Sans oublier bien sûr le relèvement des taux d’emprunts.
En seulement 2 ans, le prix d'une maison neuve est ainsi passé de 176 000 € à près de 200 000 €. Pour de nombreux Français, la construction d'une maison n'est donc plus envisageable financièrement.
Mais revenons au PTZ : lorsque les taux étaient bas, l'économie réalisée grâce au PTZ était minime dans le financement d'un projet immobilier. Cependant, avec un taux d'intérêt d'environ 4% pour un crédit sur 20 ans, le remboursement d'un crédit devient plus compliqué. Une question se pose alors : sans le PTZ, sans ce coup de pouce de l'État, combien de foyers seront encore en mesure de financer leur crédit immobilier ?
Depuis la loi de Finances pour 2024, le PTZ est finalement prolongé jusqu'à fin 2027, mais sous des conditions plus restreintes.
La fin du dispositif Pinel
Cette fois, c'est officiel : la loi Pinel prendra fin en décembre 2024. La Première Ministre l'a annoncé dans le cadre de son plan sur le logement. Cette annonce marque un changement majeur depuis 1986, car aucun autre dispositif fiscal ne sera proposé aux particuliers sur le marché en 2025 pour le remplacer. En effet, le dispositif Pinel est considéré comme étant trop coûteux. Par conséquent, il est maintenant ou jamais temps de saisir cette opportunité et de bénéficier d'une économie d'impôt pouvant atteindre 63 000 €.
Actuellement, les plafonds de défiscalisation de la loi Pinel offrent une réduction d'impôt de 10,5 %, 15 % ou 17,5 % en fonction de la durée de l'engagement de location choisi (6, 9 ou 12 ans). De plus, les investisseurs peuvent augmenter leur taux de défiscalisation en choisissant un bien éligible à la loi Pinel Plus.
En respectant des conditions supplémentaires, telles que le respect des normes environnementales les plus récentes (RE 2020), les biens éligibles à la loi Pinel Plus bénéficient d'une réduction fiscale de 12 %, 18 % ou 21 %. Car c'est là l'avantage principal offert par les lois Pinel et Pinel Plus : permettre aux particuliers d'investir dans des logements neufs afin de bénéficier d'avantages fiscaux, à condition de respecter certaines obligations de location et de plafonner les loyers.
Grâce à cette approche, la loi Pinel a encouragé pendant de nombreuses années la construction de logements locatifs dans les zones où la demande est forte, tout en ciblant les locataires modestes.
Pour les propriétaires bailleurs, les opportunités s'étendent à toutes les villes de France où la demande de location reste élevée. De plus, les risques de vacance locative sont actuellement très faibles, et les établissements bancaires se montrent rassurés lorsqu'ils financent des projets immobiliers locatifs.
Enfin, les revenus locatifs, combinés aux économies réalisées grâce aux avantages fiscaux, permettent de réaliser des opérations financières extrêmement intéressantes à ce jour.
La mensualisation du taux d’usure en marge d’être allongée ?
Depuis le début de l'année, une mesure a été mise en place pour faciliter l'accès au crédit et éviter tout blocage : le taux d’usure est désormais révisé chaque mois, au lieu d'être trimestriel comme auparavant.
Suite à la proposition motivée du Gouverneur de la Banque de France, le Gouvernement a décidé de calculer le taux d'usure de manière mensuelle jusqu'au 1er juillet 2023. Il est fortement envisagé de prolonger cette mesure au cours des mois à venir.
Notez qu'aujourd'hui, et ce depuis le début de l'année 2024, le taux d'usure est à nouveau revu trimestriellement.
L’élargissement du Prêt Avance Rénovation
Lors du dernier Conseil National de la Rénovation (CNR), une mesure importante a été annoncée : l'élargissement du Prêt Avance Rénovation. Comme rappel, ce prêt hypothécaire a été mis à disposition des ménages modestes depuis le 1er janvier 2022, dans le but de les soutenir dans le financement de travaux de rénovation énergétique.
Dans le cadre du Prêt Avance Rénovation, le capital emprunté est remboursé intégralement "in fine" lors de la vente du logement ou lors de la succession. De plus, il est sécurisé par une hypothèque placée sur le bien immobilier, en plus de la garantie publique offerte par l'État à hauteur de 75 %.
Afin de faciliter le financement de la part restante à la charge des ménages, le gouvernement prévoit de rendre ce prêt accessible à tous, sans condition de ressources.
L’élargissement du Bail Réel Solidaire
Un dispositif novateur pour devenir propriétaire, le Bail Réel Solidaire (BRS), offre aux ménages modestes la possibilité d'acquérir un logement neuf à un prix abordable, même dans les zones où la demande est forte.
Le principe de ce bail repose sur la séparation de la propriété du terrain et du bâtiment, permettant ainsi de réduire le coût des logements. Concrètement, l'emprunteur achète uniquement le logement et loue le terrain à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) moyennant un loyer sécurisé, soumis à des conditions de ressources.
La durée du bail réel solidaire s'étend de 18 à 99 ans, offrant ainsi une stabilité à long terme pour les propriétaires. Cette initiative représente une économie significative, entre 30 % et 50 % selon la localisation géographique, et rencontre un vif succès.
Dans le cadre du Conseil National de la Résistance (CNR), le gouvernement a annoncé son intention d'accélérer le développement du bail réel solidaire. Pour y parvenir, il envisage de revoir à la hausse les plafonds de ressources, afin de permettre à un plus grand nombre de ménages d'être éligibles à ce dispositif bénéfique.