En 2022, c’est près de 20% de la production de prêts immobiliers qui a diminué. Une chute assez forte et brutale qui a été encore plus marquée au dernier trimestre de l’année. Ainsi, elle atteint un niveau encore jamais observé depuis la crise financière des subprimes en 2008. Un constat dramatique et avec un impact considérable sur les ménages, observé par l’Observatoire du Crédit Logement.
Une nouvelle sonnette d’alarme
Cette année encore, une nouvelle sonnette d’alarme est tirée pour le secteur de l’immobilier. En effet, en 2022 la production de crédits immobiliers a baissé de 19,9% par rapport à 2021, selon l’Observatoire du Crédit Logement paru en janvier. En termes de nombre d’emprunts accordés, cette baisse annuelle atteint les 20,5%. Cette chute drastique a été particulièrement forte durant la seconde moitié de l’année. À partir du deuxième semestre, les prêts immobiliers ont complètement dégringolé de 35,7% en valeur par rapport aux six derniers mois de l’année 2021.
La remontée du taux d’usure, qu’on qualifie d’historique, au dernier trimestre 2022 n’a pas réussi à inverser la tendance. Pourtant, celle-ci avait pour objectif de débloquer le marché de l’emprunt immobilier mais a finalement entraîné une fin d’année 2022 catastrophique. Rien que sur le mois de décembre, la production de crédits s’est réduite de 44% en valeur et près de 43% en nombre d’emprunts accordés par les banques.
Une baisse plus marquée que pendant le confinement
Selon l’Observatoire et de leader français de la garantie des crédits immobiliers résidentiels : « Une telle chute ne s’était pas constatée depuis l’automne 2008, au plus profond de la crise financière internationale venue des États-Unis ». Le recul d’activités à la fin de l’année 2022 s’est avéré être plus prononcé que celui constaté pendant le premier confinement en mars 2020.
On estime que la chute de la demande est à l’origine de cet écroulement. Les Notaires de France ont publié leur bilan immobilier annuel diffusé à la mi-décembre, et ils estiment à -6% la baisse du nombre de transactions en 2022, pour atteindre 1,13 million de ventes. Toutefois, cette estimation pourrait être revue. En effet, ce chiffre ne tient pas compte du dernier trimestre de l’année. Par ailleurs, les notaires ont évalué le nombre de transactions annuelles en comparant la production à fin septembre 2022 avec celle enregistrée fin septembre 2021. Notez également que 2021 était une année historique, ce qui décuple encore un peu plus la baisse annuelle. Ainsi, les Notaires avaient enregistré plus de 1,2 million d’opérations.
Un taux moyen au-dessus de 2,5% en janvier
La différence de 2022 avec les années 2020 et 2021 est que le marché immobilier était soutenu par des taux d’intérêt qui ne cessent de baisser. En décembre 2021, leur niveau moyen (toutes durées confondues) était tombé à 1,06%. Néanmoins en 2022, la tendance s’est inversée. En effet, les taux immobiliers n’ont fait que doubler pour atteindre le niveau moyen de 2,34% en décembre dernier selon l’Observatoire du Crédit Logement. Pour les crédits immobiliers contractés sur plus de 20 ans, le taux moyen s’élève à 2,42% fin décembre, contre 1,13% il y a un an.
Pour le début de l’année 2023, cette tendance haussière reste de mise. En effet, les indicateurs continuent d’augmenter et poussent les taux immobiliers vers le haut. C’est le cas pour les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE), le taux d’usure ainsi que les Obligations Assimilables du Trésor (OAT). Mi-janvier, le taux moyen des prêts à l’habitat s’est établit à 2,52% en augmentation de 18 points depuis décembre 2022. Notez toutefois qu’il reste assez rare que l’Observatoire donne le niveau des taux constaté en cours de mois.
Un triple choc
Toutefois, la problématique du prêt immobilier dépasse le seul niveau des taux. Parallèlement de la progression des taux d’intérêt, les ménages ont dû également se confronter à des établissements bancaires de moins en moins aptes à prêter. Les taux immobiliers étant plafonnés par le taux d’usure, « la nouvelle phase de relèvement des taux de la BCE, qui s’est alors amorcée, a pesé sur les marges des banques », explique le Crédit Logement.
Le double choc des taux et de la production commence à affecter de plus en plus les prix de l’immobilier. En 2022, ils ont toutefois continué de progresser. En moyenne, les prix de l’immobilier ont grimpé de 4,6% en France, selon l’indice des prix de l’immobilier des Echos. Notez que cette hausse est deux fois plus faible que celle constatée au cours de l’année 2021. Par ailleurs, dans les grandes villes comme Lyon, Paris ou encore Bordeaux, le prix moyen du mètre carré a même déjà baissé.