Les biens immobiliers situés sur le littoral sont menacés par les risques environnementaux tels que l'érosion côtière et la montée des eaux, ce qui expose les communes prisées pour l'achat de résidences secondaires à des dangers tels que les inondations, la submersion et la destruction des villes.
En France métropolitaine, on compte plus de 3,6 millions de résidences secondaires, dont une part importante est localisée en bord de mer. Mais par les temps qui courent, est-ce toujours intéressant d’investir en bord de mer ?
La côte ouest, beaucoup plus exposée au risque d’érosion
Aujourd'hui, la tendance d’acquérir un bien immobilier en bord de mer est menacée par les risques environnementaux, notamment la montée des eaux et l'érosion côtière. Certaines zones sont plus vulnérables que d'autres, telles que certaines communes de Nouvelle-Aquitaine, où le trait de côte s'érode en moyenne de 1,7 mètre par an dans les Landes et de 2,5 mètres en Gironde, selon l'Observatoire de la côte de Nouvelle-Aquitaine.
Dans les prochaines années, quelques milliers de logements pourraient être touchés par cette montée des eaux, comme la Pointe du Cap-Ferret, où la submersion marine est visible avec un recul annuel de 4 à 5 mètres de la surface de la terre exposée à l'air, selon Ludovic de Jouvancourt, cofondateur de la plateforme immobilière Prello.
Les municipalités disposent de nouveaux leviers d'action pour adapter leur politique d'aménagement à la montée des eaux sur le littoral, mais cela peut également entraîner des risques administratifs pour les propriétaires. C’est notamment de la Loi Climat et Résilience qui confère aux collectivités un droit de préemption sur les territoires qui sont directement menacés à terme par le réchauffement climatique.
De plus, un décret datant du 29 avril 2022 répertorie les 126 communes qui sont tout particulièrement vulnérables aux phénomènes hydro sédimentaires et qui sont également impactées par les actions juridiques. Parmi ces communes, une trentaine se trouve en Nouvelle-Aquitaine, 16 en Normandie et une quarantaine en Bretagne. Toutefois, seulement deux se trouvent en Provence-Alpes-Côté d’Azur (Eze et Cassis). « Cette disparité entre la Méditerranée et la côte atlantique face aux risques de submersion marine s’explique par l’exposition aux vents et les vagues plus fortes sur les bords de l’Océan Atlantique », rappelle Ludovic de Jouvancouert de Prello.
Risques climatiques dans les plaines : gare aux sols argileux
Bien que les zones côtières érodées par la mer attirent l'attention médiatique, il est important de noter que les phénomènes climatiques peuvent également impacter le parc immobilier situé en plaine. En effet, la dernière sécheresse a révélé le risque des sols argileux, qui se contractent lors de fortes chaleurs et se dilatent après des précipitations, entraînant des fissures susceptibles d'endommager gravement les bâtiments.
Selon le ministère de la Transition écologique, environ un cinquième de la France métropolitaine est moyennement à fortement menacé par ce risque, notamment dans des régions telles que le Centre-Val de Loire, l'Île-de-France et l'Occitanie. Dans ces zones, deux risques climatiques majeurs ont été identifiés : la montée des eaux et les sols argileux. Les maisons sans fondations, comme les longères, sont particulièrement vulnérables. Bien que chaque cas soit étudié individuellement, ces types de biens sont généralement ignorés dans ces régions.
Les bons réflexes pour éviter les mauvaises surprises
Avant de se lancer dans un investissement locatif, il est primordial de se renseigner sur les risques climatiques et autres contraintes qui peuvent impacter la valeur de la résidence secondaire. Souvent, les acheteurs sont attirés par une ville sans avoir une connaissance suffisante de la région et de ses particularités.
Outre les risques d'érosion et d'inondation, il y a d'autres règles qui peuvent déprécier la valeur de la propriété, comme l'interdiction de la location saisonnière ou l'augmentation de la taxe d'habitation pour les résidences secondaires. Les diagnostics immobiliers obligatoires, tels que l'état des risques et pollutions, permettent de connaître le niveau d'exposition du logement aux risques sismiques ou d'inondation. Cependant, il est également recommandé de contacter la mairie pour prendre connaissance des projets d'aménagement en cours et du plan de prévention des risques, accessible sur georisques.gouv.fr.
Depuis le 1er janvier 2023, les investisseurs ou locataires d'un bien situé sur des territoires concernés par le plan de prévention des risques doivent bénéficier d'une information renforcée, encadrée par le décret du 1er octobre 2022. Le vendeur doit faire part des risques naturels ou technologiques au potentiel acheteur à chaque étape de la transaction. Ces mesures visent à transmettre une information complète et transparente pour éviter les surprises désagréables lors de l'achat d'une propriété.