La réussite d'un investissement immobilier repose sur deux principes fondamentaux : l'emplacement et la cible. Si vous respectez cela, votre investissement aura toutes les chances de connaître un grand succès.
Cibler les étudiants pour réaliser un investissement immobilier peut être une stratégie gagnante. Les métropoles qui occupent le haut du podium des meilleures villes étudiantes sont particulièrement recommandées pour investir dans l'immobilier et bénéficier d'une fiscalité avantageuse. Cependant, avant de vous lancer, il est important de savoir comment procéder, quel dispositif d'investissement locatif choisir et surtout où investir.
Investissement locatif pour un logement étudiant
Les étudiants ont souvent une mauvaise réputation, mais malgré les stéréotypes, louer un logement à un étudiant peut être très avantageux pour un propriétaire bailleur. Cela permet de percevoir des revenus locatifs pour le propriétaire et offre aux étudiants la possibilité de se loger dans la ville où ils étudient. Pour rassurer les propriétaires sur les risques de loyers impayés, la plupart des étudiants locataires ont des garanties solides, comme une caution parentale, une garantie Visale ou des aides personnalisées au logement (APL). Au niveau national, le pourcentage de loyers impayés est marginal, entre 2 et 3%.
Les étudiants qui quittent le cocon familial pour étudier dans une grande ville cherchent avant tout un logement proche de leur campus universitaire, du centre-ville, des transports en commun et des lieux clés tels que les bars, restaurants, musées et cinémas. La localisation est donc un critère important pour attirer les étudiants et éviter les périodes de vacance locative.
Le seul point de vigilance pour les propriétaires bailleurs est l'état du logement après le départ du locataire et le turn-over plus fréquent des locations étudiantes. Cela ne pose pas de problème en soi, mais nécessite une bonne organisation pour éviter d'avoir un logement vacant trop longtemps.
Investir dans un logement étudiant avec la loi Pinel
Investir dans l'immobilier étudiant est une stratégie rentable, et la loi Pinel reste l'une des solutions les plus avantageuses. Ce dispositif permet aux investisseurs d'acquérir un appartement neuf et de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 52 500 € en 2023. En plus de cet avantage fiscal, la loi Pinel offre également des revenus locatifs stables, une opportunité de diversifier son patrimoine immobilier et de financer de nouveaux projets.
Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, l'investisseur doit louer son logement pour une période de 6, 9 ou 12 ans, avec un loyer plafonné et à un locataire dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil. Le pourcentage de réduction d'impôt dépend de la durée de location choisie et s'élève à 10,5 % pour 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans. Les logements étudiants, tels que les studios ou les appartements de deux pièces, sont particulièrement adaptés pour la location en loi Pinel, et les étudiants sont des candidats éligibles pour la location.
Qu’en est-il de Pinel + ?
Il est toujours possible de bénéficier d'une défiscalisation de 63 000 € grâce au nouveau dispositif Pinel +. Ce programme, qui est entré en vigueur en début d'année 2023, est dédié à l'investissement durable et écologique. Il reprend les conditions de base de la loi Pinel classique, telles que le zonage, le plafond de l'investissement et la limite annuelle d'investissement, tout en ajoutant de nouveaux critères.
Pour bénéficier d'une défiscalisation totale, l'investisseur doit acheter un bien immobilier conforme aux dernières normes environnementales (RE2020, label E+C-) et qui respecte des critères de confort, tels que la surface minimale des espaces intérieurs et extérieurs en fonction de la typologie du bien et une double orientation pour les logements de 3 pièces ou plus. Seuls les programmes immobiliers situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ont le droit de déroger à cette règle.
Investir dans un logement étudiant avec le statut LMNP
Certaines villes étudiantes offrent une opportunité d'investissement locatif meublé intéressante. Acquérir un studio avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) dans une résidence étudiante est une stratégie pertinente pour investir dans l'immobilier. En optant pour le statut LMNP, l'investisseur peut se constituer un patrimoine solide, bénéficier d'une fiscalité avantageuse et obtenir des revenus complémentaires.
En tant que propriétaire-bailleur d'un bien en LMNP, l'investisseur perçoit des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) grâce à la location meublée. Selon le montant des revenus locatifs annuels, il peut choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives ou le régime réel qui permet de déduire certaines charges et d'amortir le bien et le mobilier pour réduire l'impôt sur le revenu.
Le statut LMNP permet également de récupérer la totalité de la TVA, soit 20% si le bien est acheté neuf ou sur plan. Pour bénéficier de tous ces avantages fiscaux, l'investisseur doit louer le bien en tant que résidence principale du locataire et veiller à ce que les revenus issus de la location ne dépassent pas 23 000€ ou 50% de ses revenus globaux.