Depuis 2014, les dispositifs fiscaux qui encouragent l'investissement immobilier, ainsi que la réalisation de travaux de rénovation, sont de plus en plus populaires. Les investisseurs ont le choix entre le dispositif Pinel, qui s'applique à l'investissement dans des biens immobiliers neufs, et le dispositif Denormandie, qui concerne les biens anciens. Ces mesures ont été tellement appréciées qu'elles ont été prolongées au-delà de leur date d'expiration initialement prévue.
Rappel sur les lois Pinel et Denormandie
Depuis 2014, les lois Pinel et Denormandie représentent des dispositifs fiscaux visant à encourager l’achat immobilier ou encore la réalisation de travaux de rénovation. Zoom sur ces deux dispositifs.
La loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif fiscal français qui encourage les investissements dans l'immobilier locatif neuf en offrant des avantages fiscaux significatifs aux investisseurs. Cette loi a été créée en 2014 et a été mise en place pour remplacer la loi Duflot.
Le principe de la loi Pinel est simple : les investisseurs qui achètent un bien immobilier neuf et le mettent en location pour une durée minimale de 6 ans peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 12%, calculée sur le montant de l'investissement. Si la location est prolongée à 9 ans, la réduction fiscale peut atteindre 18%, et si la location est prolongée à 12 ans, elle peut aller jusqu'à 21%. Il est important de noter que la réduction fiscale est plafonnée à 63 000 euros.
Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, il est important que le bien immobilier soit situé dans une zone éligible au dispositif Pinel, qui comprend les zones A, A bis et B1. De plus, le loyer mensuel ne doit pas dépasser un certain plafond, qui varie en fonction de la zone géographique et de la taille du logement. Les locataires doivent également respecter un plafond de revenus.
La loi Denormandie
La loi Denormandie est un dispositif fiscal mis en place en 2019 pour encourager les investissements dans l'immobilier ancien et la rénovation des logements situés dans les centres-villes en difficulté. Son objectif est de revitaliser ces zones et d'offrir des solutions de logement abordables aux Français.
Le principe de la loi Denormandie repose sur une réduction d'impôt sur le revenu pour les investisseurs qui achètent un bien immobilier à rénover dans une zone éligible. Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération. Les zones éligibles sont déterminées par les communes qui ont signé une convention avec l'Etat pour favoriser la rénovation de leur centre-ville.
La réduction d'impôt accordée varie en fonction de la durée de location du bien immobilier. Pour une location de 6 ans, la réduction d'impôt est de 12% du coût total de l'investissement. Pour une location de 9 ans, elle est de 18% et pour une location de 12 ans, elle est de 21%. Le montant total de la réduction d'impôt est plafonné à 63 000 euros.
Les deux lois de défiscalisation prolongées
La loi Pinel, qui devait initialement prendre fin en décembre 2021, a été prolongée jusqu'en 2024, bien que l'avantage fiscal prévu ait été réduit. Pour compenser cette diminution, le gouvernement envisage de lancer un nouveau dispositif, appelé "Pinel Plus", qui offrirait un avantage fiscal complet sous certaines conditions.
Parallèlement, la loi Denormandie, qui devait initialement se terminer le 31 décembre 2022, a également été prolongée jusqu'à la fin de l'année 2023 pour permettre aux investisseurs dans l'immobilier ancien de bénéficier de cette mesure un peu plus longtemps.
Nouvelle update ! Suite à la loi de Finances 2024, la loi Denormandie est prolongée jusqu'en 2026, et la loi Pinel jusque fin 2024 !
Les changements qu'entraînent la prolongation des dispositifs
Pour donner suite au prolongement des deux lois, les plafonds des loyers applicables ont également été rehaussés (+3,6%), tout comme les plafonds de ressources des locataires (+6,3%).
Les avantages fiscaux revus à la baisse pour Pinel
Pinel prévoit une réduction d'impôt, mais son montant varie en fonction de la durée de location. Pour une location de 6 ans, la réduction d'impôt correspond à 10,5% du prix d'achat du logement. Si la durée de location est de 9 ans ou plus, la réduction d'impôt augmente à 15%, et si l'engagement de location est de 12 ans, la réduction d'impôt maximale est de 17,5%.
De plus, les plafonds des loyers au mètre carré dépendent également de la zone dans laquelle se trouve le bien :
- 17,62€ en zone A bis
- 13,09€ en zone A
- 10,55€ en zone B1
- 9,17€ en zone B2
Pas de changement pour la loi Denormandie
En ce qui concerne la loi Denormandie, pas de changement majeur à noter. En effet, les logements éligibles à ce dispositif restent ceux qui nécessitent des travaux de rénovation, et le montant minimum des travaux sur le coût total de l’opération doit être de 25%.
Par ailleurs, la réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du bien, pour un plafond de 300 000€, et dépend de la durée de location minimum :
- 12% de réduction d’impôt pour 6 ans de location
- 18% pour 9 ans
- 21% pour 12 ans