L'indice Notaires / Insee révèle une diminution de 0,2 % des prix immobiliers au cours du premier trimestre 2023. Certains pourraient estimer que cette baisse est minime... Cependant, c'est un signal puissant : c'est la première fois depuis juin 2015 que nous enregistrons une baisse d'un trimestre à l'autre, et plus précisément dans l’immobilier ancien !
La baisse des prix de l’immobilier en détail
Outre le simple chiffre trimestriel, plusieurs autres indicateurs laissent présager la fin d'un cycle immobilier. Par exemple, sur une période d'un an, la hausse des prix immobiliers atteint seulement 2,7 %, marquant une nette décélération par rapport à l'année précédente (+ 4,6 %).
Les prix des maisons et des appartements
Ces augmentations proviennent toujours d'une hausse de 3,1 % dans le prix des maisons, tandis que les prix des appartements ont augmenté de 2,2 %. Cependant, l'attrait pour les maisons depuis la pandémie semble marquer le pas. En fait, au cours du premier trimestre 2023 seulement, la tendance s'inverse : le prix des maisons baisse plus rapidement que celui des appartements (- 0,3 % contre - 0,1 %).
L'entretien d'une maison, l'augmentation des coûts de l'énergie et l'accessibilité peuvent expliquer pourquoi les futurs acheteurs réfléchissent à deux fois avant de se lancer dans l'achat d'une grande maison avec jardin. De plus, la hausse des taux de crédit immobilier incite à limiter son budget.
Les prix en France et en Île-de-France
Comme assez fréquent, les variations des prix immobiliers se répartissent de manière assez inégale sur le territoire français.
En effet, en Île-de-France, on observe une baisse de 0,6 % sur un an tandis que les prix en province augmentent de 3,9 %. À Paris, les prix ont diminué de 2 % sur un an... mais ils restent au-dessus de 10 000 euros par mètre carré ! Un rêve inaccessible pour la plupart des acheteurs, notamment les primo-accédants.
Le nombre de transactions immobilières en baisse
Le nombre de transactions connaît une baisse due à l’alliance entre une augmentation des taux d'intérêt et l'inflation. Il est cependant nécessaire de regarder en arrière avant de s'alarmer de la chute du nombre de ventes, car les transactions restent encore au-dessus du seuil symbolique d'un million par an !
Néanmoins, le déclin de l'activité immobilière s'intensifie particulièrement en Île-de-France, avec une diminution des volumes de ventes de 22 % au premier trimestre 2023.
A quelle baisse des prix faut-il s’attendre demain ?
Le logement demeure la préoccupation principale des Français et représente le poste de dépenses le plus important pour les ménages. Malheureusement, les notaires constatent toujours de nombreux refus de prêts immobiliers, même pour des dossiers solides.
En plus de cela, la situation économique, sociale et internationale est difficile, ce qui affecte le moral des Français. L'inflation reste élevée tandis que la croissance est faible. En somme, de nombreux facteurs encouragent l'immobilisme.
Le pouvoir d'achat immobilier des Français diminue. Rien qu'en raison de la hausse des taux d'intérêt, les mensualités augmentent probablement de 20 % à l'été 2023 par rapport à la situation d'il y a 18 mois. Acheter ailleurs, opter pour une taille de logement plus petite ou ne pas acheter du tout, voilà la question qui se pose désormais !
Le Think Tank Terra Nova prévoit une baisse des prix immobiliers pouvant aller jusqu'à 20 %... Une perspective encourageante, selon eux, pour réduire les inégalités patrimoniales et intergénérationnelles. En effet, la hausse des prix immobiliers au cours des 30 dernières années a fragilisé les jeunes ménages modestes, qui ont vu le nombre de propriétaires diviser par deux en seulement 40 ans.
L’analyse purement financière de l’immobilier entraîne à estimer que la valeur des biens immobiliers réside en une fonction inverse des taux d’intérêt. Cependant, cela occulte d’autres facteurs liés à l’achat immobilier, comme par exemple :
- L’évolution différenciée des biens immobiliers selon l’âge, la localisation et l’état
- L’attachement des Français à la pierre
- Le coût des travaux
- L’évolution démographique (augmentation des divorces et des familles monoparentales
- Les politiques publiques en matière de logement…
De nombreux experts de l'immobilier attirent l'attention du gouvernement sur la crise du logement qui sévit tant dans le marché de l'ancien que dans celui du neuf, marquée par une chute des ventes de logements neufs sans précédent depuis 1995.