L’accès au crédit est de plus en plus difficile notamment en ces périodes de crise immobilière et de crise du crédit. Pour y remédier, les emprunteurs sont donc à la recherche de solutions qui pourraient leur permettre d’investir avec des petites sommes, une façon simple et rapide d’entrer sur le marché de l’immobilier. Mais attention aux promesses de gains rapides et faciles !
La difficulté d’obtenir un prêt immobilier
La période actuelle est sans doute l’une des pires depuis longtemps pour pouvoir espérer souscrire à un prêt immobilier, et ce même si vous avez un bon dossier. Les investisseurs potentiels en font d’ailleurs souvent les frais, soit parce que le taux qui leur est indiqué est au-dessus du taux d’usure, soit parce qu’ils ont déjà un emprunt en cours.
Toutefois, il existe des solutions financières pour tous ceux qui rencontrent des difficultés dans leurs investissements. Mais attention aux promesses de gains faciles assujettis à des dépenses faramineuses. En effet, bien souvent les néoplacements immobiliers n’assurent aucun filet de sécurité. Découvrez donc ces trois solutions d’investissement pour petits budgets.
La solution du viager
L’une des premières solutions que vous pourriez mettre en place est celle du viager. Pour rappel, le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d’une rente viagère périodique (annuelle, trimestrielles ou mensuelle). On peut par ailleurs distinguer deux types de viager :
- Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur
- Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation, qui peut continuer de l’occuper jusqu’à son décès
Kurt Vural, directeur commercial du cabinet de conseil patrimonial Selexium, précise : « Pour les investisseurs qui peine à accéder au crédit, du fait des normes d’octroi imposées aux banques depuis janvier 2022 ou de la hausse des taux, mais qui disposent d’un apport personnel susceptible de couvrir le montant du bouquet ainsi que d’une capacité d’épargne mensuelle importante, un achat en viager peut être une bonne solution. Et, encore plus si la rente à acquitter est égale ou inférieure à la mensualité de remboursement d’emprunt qu’aurait entraîné la souscription d’un prêt, coûts des intérêts et de l’assurance-emprunteur inclus ».
Dans le cadre d’un viager occupé, l’absence d’effet de levier du crédit ainsi que la non-perception de loyers (en termes de rendement interne), rend cette opération financière moins attractive qu’un investissement immobilier classique, le viager reste une bonne opportunité pour se constituer un patrimoine immobilier avec une mise de fonds peu élevée. En effet, la valeur sur laquelle sont calculés le bouquet et la rente subit une décote en fonction de l’âge et du sexe du ou des anciens propriétaires, ainsi que de leur choix de rester dans leur bien ou non.
La solution du co-investissement à revenu partagé
Le co-investissement à revenu partagé est un type de placement, qui a tout pour plaire sur le papier, comme des taux de rentabilité qui tournent autour des 10% en moyenne. Son principe est assez simple : investir des dizaines d’euros sur une plateforme spécialisée, pour que le particulier puisse contribuer à financer l’achat d’un bien immobilier locatif, et pour qu’il puisse percevoir en contrepartie une fraction des loyers générés par la location de ce dernier.
Pour Hélène Barraud-Ousset, administratrice à la Chambre Nationale des conseils en gestion de patrimoine, dans la pratique, prudence est de mise : « Sortir de cet investissement peut s’avérer compliqué dans le sens où la liquidité de ce produit n’est en rien garantie et dépend de l’offre et de la demande sur une marketplace gérée par chacune de ces plateformes individuellement ».
Ainsi, bien qu’alléchant, le co-investissement peut réserver certaines mauvaises surprises. Un avis qui est également partagé par Kurt Vural qui souligne notamment l’absence de régulation pour ces nouveaux acteurs de l’immobilier : « Contrairement aux autres véhicules relevant de la pierre papier, ces plateformes, pourtant légales, ne sont pas soumises au contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ce qui implique un manque de protection pour les investisseurs particuliers d’autant que ceux-ci ne sont en rien propriétaires du logement dont ils ont participé au financement mais sont simples créanciers de la société qui, elle, l’a acquis ».
La solution des SCPI
Pour terminer, l’une des dernières solutions vers laquelle vous pouvez vous tourner sont les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) qui offrent aux investisseurs une bonne protection contre l’inflation, puisque ce sont des sociétés qui investissent dans des parcs immobiliers. En plus de cela, celles-ci offrent un ticket d’entrée abordable (à partir d’une centaine d’euros), ainsi qu’un niveau de rendement plus élevé que ceux de l’épargne réglementée (autour des 4,5% en moyenne pondérée en 2022).
Et pour cause ! Les loyers encaissés par ces SCPI sont eux-mêmes indexés sur des indices déterminés en fonction de la hausse des prix :
- IRL : Indice de Référence des Loyers pour les SCPI résidentielles
- ILC : Indice des Loyers Commerciaux pour les SCPI de commerces
- ILAT : Indice des Loyers des Activités Tertiaires pour les SCPI de bureaux
Cependant, Hélène Barraud-Ousset nous met en garde : « en matière de rempart contre l’inflation, toutes les typologies de SCPI ne se valent pas. À la différence des SCPI spécialisées dans le tertiaire, celles spécialisés dans le résidentiel voient la revalorisation de leurs loyers encadrée par la loi pour la protection du pouvoir d’achat votée en août dernier. De fait, la variation annuelle de l’IRL est plafonnée à 3,5% jusqu’à l’été 2023, soit moins que les 5,9% d’inflation enregistrée en France en 2022 ».